Ang hinaharap ng patakaran sa pabahay ay pinagpapasyahan sa California
Isang pakikipag-chat sa aktibista na unang nangarap ng SB 827, isang malawak na bagong panukalang batas na tumutugon sa krisis sa pabahay ng California.
Ang California ay nasa gitna ng baldado krisis sa pabahay . Ang populasyon ng estado ay patuloy na lumaki, ngunit hindi ito nagtatayo ng mga bagong lugar para sa mga tao na manirahan sa anumang malapit sa parehong rate. Nagra-rank na ito ngayon ika-49 sa housing units per capita.
Ang predictable na kahihinatnan ng mas mabilis na lumalaki ang demand kaysa sa supply ang umiiral na pabahay sa estado, lalo na sa mga pinakamalaking lungsod nito, ay naging lubhang mahal. Ang pito sa 10 pinakamahal na merkado ng real estate sa US ay taga-California. Ang median na presyo ng bahay sa estado ay $524,000; sa San Francisco ito ay papalapit na $1.3 milyon .
Ang pagtaas ng presyo ay nagtutulak sa mga manggagawa sa gitnang uri dagdag pa mula sa kanilang mga trabaho, na humahantong sa hindi malusog na pag-commute at pagsisikip ng trapiko. Ang mga Californian na may mababang kita ay lalong napipilitang pumili sa pagitan ng upa at pagkain o pangangalaga sa kalusugan, na nagdaragdag sa gutom at mga problema sa kalusugan , o tuluyang itinulak palabas ng pabahay, na nagdaragdag dito lumalagong populasyong walang tirahan . Ayon kay mga analyst sa McKinsey , ang krisis sa pabahay ay nagkakahalaga ng California ng $140 bilyon sa isang taon sa nawalang output sa ekonomiya.
'Mula nang magsimula ang merkado ng pabahay noong 2012, ang median na presyo ng bahay sa California ay tumaas sa $524,000, isang pinagsama-samang taunang rate ng paglago na halos 10% ... Ang median na upa para sa isang bakanteng apartment ay tumalon sa taunang rate na 6%, hanggang $2,424. ' https://t.co/rChS8mrpd7
— Jessica Roy (@jessica_roy) Pebrero 22, 2018
Ang mga mambabatas ng estado ay nagsisimula nang seryosohin ang krisis. Noong nakaraang taon, si Gov. Jerry Brown at ang lehislatura ng California ay nagpasa ng isang talaan ng 15 na bayarin sa pabahay , na kung saan ay (bukod sa iba pang mga bagay) ay magtataas ng halos $1 bilyon sa isang taon upang ma-subsidize ang abot-kayang pabahay. Marami pang bayarin sa pabahay nakatakda sa 2018 . Samantala, ang ahensya ng transportasyon ng estado, ang CalTrans, ay naglalayon upang i-double ang sakay ng transit sa pagitan ng 2015 at 2020, sa bahagi upang hikayatin ang urban density.
Ang gusot ng mga paghihigpit sa paggamit ng lupa ay nagpapahirap sa pagtatayo ng mga tahanan sa California
Ngunit ang mga lehislatibong repormang iyon ay lumalaban sa isang artipisyal na pinipigilan na merkado. Ang pangunahing problema ay nananatili: Mahirap magtayo ng pabahay sa California, salamat sa isang bahagi ng kasukalan ng mga lokal na regulasyon sa paradahan, mga kinakailangan sa gusali, mga paghihigpit sa pagsona, at mga bureaucratic choke point. Ginagamit ng mga residente ng estado (sa pangkalahatan ay mas maputi, mas mayaman) ang mga tool na ito upang maiwasan ang mga bagong konstruksiyon na maaaring tahanan (sa pangkalahatan ay mas magkakaibang, mas mahirap) na mga bagong dating.
Hangga't artipisyal na nililimitahan ang supply at patuloy na lumalaki ang demand, hindi na makakasabay ang mga subsidiya sa abot-kayang pabahay. Hangga't ang mga lokalidad ay hindi makakagawa o hindi makakagawa ng makakapal na pabahay malapit sa mga istasyon ng tren at mga hintuan ng bus, ang mga pamumuhunan sa pagbibiyahe ay hindi magbabayad tulad ng magagawa nila.
Ngayon, mayroong isang solusyon sa talahanayan na direktang napupunta pagkatapos ng ugat na ito. SB 827 , isang bagong panukalang batas bago ang Senado ng California, ay mag-aatas na ang lahat ng lugar sa loob ng kalahating milya ng high-frequency na paghinto ng transit, o sa loob ng quarter-mile ng bus o transit corridor, ay payagan ang mga taas na hindi bababa sa 45 o 85 talampakan ( depende sa distansya mula sa transit, lapad ng kalye, at iba pang mga katangian). Iyan ay humigit-kumulang apat hanggang walong kuwento, mas mataas kaysa sa pinapayagan ng maraming lokal na komisyon sa pag-zoning.
Tatalikuran din ng SB 827 ang anumang minimum na kinakailangan sa paradahan sa mga lugar na iyon at ipagbabawal ang anumang kinakailangan sa disenyo na magkakaroon ng epekto ng arbitraryong pagbaba ng square footage na pinapayagan sa isang lote.
Malalapat ang mga pagbabago sa bill sa malaking bahagi ng estado , kabilang ang karamihan ng lupain sa ilang malalaking lungsod. Ito ay magpapakawala ng siksik na pag-unlad Sa mga pamilihang matagal nang pinangungunahan ng mga makapangyarihang aktibistang anti-pabahay (kadalasang tinatawag na NIMBYs, para sa Not In My Backyard). Ito ay kumakatawan sa isang rebolusyon sa pabahay.
Ang pagpapahintulot sa mas maraming pabahay na malapit sa pampublikong transportasyon ay gagawing mas abot-kaya ang pabahay, bawasan ang gridlock, pagkalat at paglabas ng carbon, at palakasin ang sakay ng transit. Hindi gumagana ang low-density zoning sa paligid ng transit. Pass tayo #SB827 & gawing mas sustainable ang CA. https://t.co/QY6OKp8ceo
- Scott Wiener (@Scott_Wiener) Pebrero 21, 2018
Ang bayarin ay kamakailang ipinakilala ni state Sen. Scott Wiener, kasama ang mga co-authors na Assemblymember Phil Ting at Sen. Nancy Skinner. Hindi nakakagulat, umani ito ng mainit na pagsalungat mula sa mga nabanggit na NIMBY.
Ang nananatiling makikita ay kung paano bababa dito ang makapangyarihang komunidad ng mababang kita at panlipunang hustisya ng estado. Kamakailan, isang koalisyon ng naturang mga grupo ang nagpadala ng Wiener isang sulat tumututol sa panukalang batas, batay sa mga pangamba na ang pag-unlad ay magpapatalsik sa mga residenteng mababa ang kita malapit sa transit, na nagdaragdag ng stock ng pabahay ngunit nagpapalala ng hindi pagkakapantay-pantay. Sa kasalukuyan, ang panukalang batas ay naglalaman ng walang tahasang mga hakbang upang maiwasan ang naturang displacement. (Sinasabi ng mga sponsor nito na nagsusumikap silang magdagdag ng ilan.)
Ang tagapagtaguyod ng pabahay sa likod ng SB 827 ay sumisira para sa isang labanan
Upang masagot iyon at ang iba pang mga tanong tungkol sa panukalang batas, tinawagan ko ang taong nanaginip nito, si Brian Hanlon. Isang matagal nang tagapagtaguyod ng pabahay, tumulong si Hanlon na simulan ang California Renters Legal Advocacy and Education Fund , na nagbibigay ng legal na payo sa mga nangungupahan.
Noong nakaraang taon, pagkatapos ng ilang tagumpay sa pagtulong sa pagsusulat, pagtulak, at sa huli ay pumasa SB 167 (na nagpalakas sa Housing Accountability Act ng California), nagsimula si Hanlon ng isang bagong grupo ng mga pro-housing advocate na tinatawag na California YIMBY (Oo Sa Bakuran Ko). Ang misyon nito ay suportahan ang isang suite ng mga bayarin sa pabahay kabilang ang SB 827, na tinulungan niyang bumuo at ibenta sa mga mambabatas.
Sa kabila ng malawak na epekto ng panukalang batas, sinabi ni Hanlon na ang reaksyon ay higit na positibo. Sa iba pang mga bagay, inilalantad ng SB 827 ang malalim na pagkakahati sa komunidad ng kapaligiran ng estado sa pagitan ng mga nakatuon sa pagbabago ng klima at density ng lunsod (karaniwang mas bata) at sa mga nakatuon sa pangangalaga sa lumang paaralan at mga limitasyon ng populasyon (karaniwan ay mas matanda). Ang mga pag-igting na ito ay kumukulo nang ilang sandali, sabi ni Hanlon, ngunit sa palagay ko ito ang panukalang batas na magpipilit sa mga tao na pumili ng isang panig.
Ang panukalang batas ay dadaan sa ilang mga komite sa Senado at Asembleya ng California, malamang na kukuha ng mga pagbabago at mga susog sa daan. Ang huling kapalaran nito ay magiging malinaw sa Setyembre o Oktubre.
Ang aking pakikipag-usap kay Hanlon ay na-edit para sa haba at kalinawan.
David Roberts
Ayon sa isang op-ed sa Berkeley Daily Planet , SB 827 ay magdudulot ng malaking pinsala sa pandaigdigang kapaligiran sa loob ng libu-libong taon. Posibleng sapat na upang ibigay ang balanse sa pagkalipol ng buong sangkatauhan. Maaari mo bang ipaliwanag sa mga taga-California kung bakit gusto mong itaboy ang mga tao na patayin?
Brian Hanlon
Inaasahan kong ang iyong unang tanong ay, Ang iyong kampanya para sa SB 827 ay may momentum ng isang runaway freight train. Paano mo ipapaliwanag ang iyong kasikatan? [tawa]
David Roberts
Nahagip ng mata ko ang extinction thing.
Brian Hanlon
Berklelyside ay ang lokal, online na Berkeley na papel. Ang Ang Berkeley Daily Planet ay ang blog ng mayamang lokal na crank, si Becky O'Malley, na gustong mapoot sa lahat ng bata ngayon at sa industriya ng tech, kahit na milyon-milyon ang kinita ng kanyang asawa noong dekada '90 sa pagbebenta ng kanyang tech firm.
Akala ko ang limousine liberalism ay isang Fox News trope. Lumalabas na ito ay isang tunay na bagay.
Inilarawan ng Alkalde ng Berkeley #SB827 bilang deklarasyon ng digmaan laban sa ating mga kapitbahayan. Gaya ng nakasaad sa liham na ito, hindi ito ganoon. Sa halip, ito ay isang deklarasyon ng digmaan laban sa mga patakarang kontra-pabahay na nagpapasigla ng mga pagpapalayas/kawalan ng tirahan at pagtataboy sa mga pamilya https://t.co/B1BOCM5FaS
- Scott Wiener (@Scott_Wiener) Pebrero 13, 2018
Ngunit para seryosong sagutin ang tanong na iyan: Sineseryoso ko ang mga banta sa kakayahan ng planeta na mapanatili ang malaking populasyon ng tao, na isa sa mga dahilan kung bakit sinusuportahan ko ang SB 827. Walang paraan na maabot ng California ang mga target nitong agresibong pagbabawas ng greenhouse gas emissions [ 40 porsiyento sa ibaba ng mga antas ng 1990 pagsapit ng 2030 ] maliban kung makakakuha tayo ng mas maraming tao na nakatira malapit sa mga trabaho at bumibiyahe sa pabahay na maraming pamilya. Hindi tayo ililigtas ni Elon Musk. Hindi kami pupunta sa EV para makaalis dito.
Anong lupain ang maaapektuhan?
David Roberts
Okay, pag-usapan natin ang tungkol sa SB 827. Pahintulutan akong maglaro ng devil’s advocate — Gusto kong talakayin ang ilan sa mga pagtutol na nakita ko at marinig ang iyong mga sagot.
Una, kontrobersyal ang kahulugan ng panukalang batas sa mga lugar na mayaman sa transit [kung saan ilalapat ang mga pagbabago]. Gaya ng itinuro ng departamento ng pagpaplano ng San Francisco sa kanilang pagsusuri ng panukalang batas Tinutukoy ng , 827 ang lahat ng bagay sa loob ng isang-kapat na milya ng isang transit corridor bilang mayaman sa transit, na humahantong sa ilang hindi makatuwirang resulta, kung saan pinapalaki mo ang mga lugar na hindi talaga gaanong naseserbisyuhan ng transit.
Brian Hanlon
Ito ay isang normal na bagay para sa isang unang draft ng isang panukalang batas. Nakikipag-ugnayan pa rin kami sa iba pang mga stakeholder. Tinutulungan tayo ng mga independiyenteng analyst na linawin ang iba't ibang bagay, para matukoy natin, ano ang intersection ng bus? Paano kung ang aktwal na mga hintuan ay nasa magkabilang panig ng kalye, ngunit isang bloke ang layo? Intersection ba yun? Gaano ito kalapit? Ano ang binibilang bilang isang koridor?
Ang lahat ng mga teknikal na isyung ito ay aayusin. Sa palagay ko ay hindi ito sa unang pag-amyenda, ngunit dapat tandaan ng mga tao, ang panukalang batas na ito ay kailangan pang dumaan sa maraming komite ng patakaran sa parehong Senado at Asembleya. May sapat na pagkakataon na magbigay ng feedback at mga mungkahi at para makuha namin ang bill na ito sa tip-top na hugis kapag ipinadala namin ito sa desk ng gobernador para sa lagda.
David Roberts
Ang isa pang kritisismo ay, kung itali mo ang mga pagbabagong ito sa mga ruta ng bus at hintuan ng bus, at sa lapad ng mga kalye, kung gayon ang mga nakagawiang pagbabago sa mga ruta ng pagbibiyahe, dalas ng pagbibiyahe, o mga lapad ng bangketa ay maaaring hindi sinasadyang mag-trigger ng mga medyo radikal na pagbabago sa mga kinakailangan sa gusali. Maaaring hindi mahulaan at mahirap para sa mga developer na magplano sa paligid. Naisip mo na ba?
Brian Hanlon
Syempre. May mga paraan din sa paligid ng isyung iyon. Masasabi lang natin na ang panukalang batas na ito ay nakakaapekto sa mga lugar na mayroong X na antas ng serbisyo, pumili ng petsa. Hindi iyon nagbabago. Kung gayon ang lehislatura, sa karunungan nito, ay maaaring palaging mag-amyenda ng mga batas at baguhin ang petsang iyon sa hinaharap, kung may mga bagong ruta na lalabas. Iyon ay magbibigay ng ilang kalinawan sa kung aling mga lugar ang naaapektuhan ng panukalang batas.
Gayundin, makakarating ito sa ibang isyu na ikinababahala ng ilang tao: Paano kung palamigin lang ng mga tao ang lahat ng kanilang serbisyo sa bus upang maiwasan ito? Ngunit hindi iyon gagana kung pipili ka lang ng isang petsa.
Magiging backlash ba ang panukalang batas?
David Roberts
Paano naman ang kaugnay na isyu, na lilikha ito ng karagdagang political incentive para salungatin ng mga tao bago mga ruta ng pagbibiyahe dahil sila na ngayon ay may kasamang malalaking pagbabago sa paggamit ng lupa?
Brian Hanlon
Nilalabanan na ng mga komunidad ang pagpapalawak ng transit! Walang katuturan para sa estado, na may limitadong mga mapagkukunan, na mamuhunan sa mataas na kalidad na pagbibiyahe kung hindi namin magawang magtayo ng pabahay malapit dito upang gawing mabubuhay ang mataas na kalidad na sasakyang iyon.
Sa tingin ko, nililinaw nito ang laban. Nililinaw nito na mamumuhunan tayo sa pagbibiyahe kung saan ito ang pinakamabuti. Magagawa nito ang pinakamahusay sa mga lugar kung saan maraming tao ang makaka-access dito.
David Roberts
Hindi mo akalain na ang 827 ay magpapahiram ng intensidad anti-transit na pwersang pampulitika?
Brian Hanlon
Sa tingin ko, ang pag-aalala ay labis na nasasabik. Ang mga taong nakikipaglaban sa transit ngayon ay patuloy na lalaban dito sa hinaharap.
Ang panukalang batas na ito ba ay magdaragdag ng karagdagang hangin sa mga layag ng mga kalaban sa transit? Oo, marahil ay magiging kaunti. Ngunit magdudulot din ito ng napakalaking kabutihan na makikinabang sa buhay ng milyun-milyong taga-California, hindi pa banggitin ang bilyun-bilyong tao na hindi pa ipinapanganak, na talagang mas gugustuhin na ipanganak sa mundong hindi 4 degrees. mas mainit kaysa ngayon.
Ang pulitika at patakaran ay tungkol sa mga tradeoff, at para sa mga taong nagmamalasakit sa pagtaas ng pagkakapantay-pantay ng access sa transit sa California, pagbabawas ng mga greenhouse gas emissions, at pagbuo ng isang inclusive California, ang panukalang batas na ito ay nagagawa ang mga layuning iyon nang higit pa kaysa sa hindi pagpasa sa panukalang batas na ito. [laughter] Higit pa sa anumang bagay na inaalok.
Ano ang magiging epekto ng SB 827 sa mga residenteng mababa ang kita?
David Roberts
Kung ako ay isang mahirap na tao na nakatira malapit sa transit at iniisip ko ang tungkol sa aking komunidad na magiging higit na katulad ng mga walkable na komunidad na pamilyar sa akin ... tila lubos na lohikal para sa akin na isipin na hindi ko iyon kayang bayaran. , na itutulak ako palabas.
Brian Hanlon
Iyan ay may intuitive na kahulugan, ngunit kapag aktwal mong tiningnan kung paano nangyayari ang displacement sa California, hindi ito sa pamamagitan ng prosesong iyon. Tingnan ang mga halaga ng tahanan para sa mga single-family home na malapit sa linya ng Expo, malapit sa BART, malapit sa Caltrain. Ang mga ito ay astronomically mahal! Walang pag-unlad na naganap doon mula noong bago pumasok ang mga linyang iyon.
Mayroong napakaraming empirikal na ebidensya na nagpapakita na kung bakit talagang mahal ang pabahay ay hindi ito lumalaki kapag mayroon kang mahusay na ekonomiya at lumalaking populasyon. Iyan ang ginagawa namin sa California.
Hindi pinapalampas ng SB 827 ang anumang lokal na kontrol sa demolisyon na maaaring mayroon ang isang lungsod. Kung mayroon kang batas na nagsasabing hindi mo maaaring gibain ang pabahay na kontrolado ng renta, hulaan mo, sa ilalim ng SB 827, hindi mo maaaring gibain ang pabahay na kontrolado ng renta.
Naabot ko na ang ilang mga tagapagtaguyod na may mababang kita, at alam kong mayroon din ang opisina ni Sen. Wiener. Ipagpapatuloy namin ang proseso ng pakikipag-ugnayan na iyon. Magdaragdag kami ng mas malakas na mga proteksyon laban sa displacement sa SB 827 sa lalong madaling panahon.
David Roberts
Ang mga tagapagtaguyod ng YIMBY ay nag-aalala na ang pagdaragdag ng mga naturang proteksyon ay magbibigay lamang sa mga komunidad ng higit pang mga tool upang pabagalin ang mga bagay-bagay.
Brian Hanlon
Kailangan mong maging maingat tungkol sa uri ng mga proteksyon na iyong ipinapatupad. Ang hindi mo gustong gawin ay payagan ang mayayamang, hindi kasamang mga komunidad sa Silicon Valley na hadlangan ang lahat ng homebuilding sa pamamagitan ng pagsasabing, Hindi, hindi mo maaaring gibain ang hiwalay na single-family home na ito na nagbebenta ng $4M. Iyan ay hindi isang magandang anti-displacement na proteksyon.
Sabi nga, hindi lahat ng komunidad ay may malakas na hakbang laban sa paglilipat. At tingnan mo, kahit na ako ay lubos na naniniwala na ang SB 827 sa kasalukuyang anyo nito ay magiging isang malaking tagumpay para sa mababa at katamtamang kita ng mga taga-California, nakikiramay ako sa isang taong lumikas mula sa kasalukuyang bahay at walang karapatang manatili doon. lugar. Ano ang pakialam nila sa mas malaking isyu ng macroeconomic? Nawalan lang sila ng bahay.
Kaya gusto kong tiyakin na ang SB 827 ay hindi lumikha ng ganoong uri ng sitwasyon. Iyon ang dahilan kung bakit kami ay naglalaan ng aming oras at sinusubukang gumawa ng talagang mahusay na mga proteksyon laban sa displacement na nagpoprotekta sa mga taong nangangailangan ng pagprotekta, na nagbibigay ng mga karapatan sa mga taong nangangailangan sa kanila, ngunit hindi nito pinahihintulutan ang mayayamang lokalidad na huminto lamang sa paggawa ng bahay.
David Roberts
Ang isa pang kritika na nakita ko ay ang panukalang batas ay lubos na magtataas ng halaga ng maraming lupain sa California nang hindi kinukuha ang alinman sa tumaas na halagang iyon na gagamitin para sa mga pampublikong pasilidad at kakayahang mabuhay. May katuturan ba sa iyo ang pagpuna na iyon?
Brian Hanlon
Ang halagang ito na gusto nilang makuha ay umiiral lamang dahil sa kasalukuyang mga paghihigpit ng estado na nagpapataas ng delta sa pagitan ng halaga ng konstruksiyon at ng presyo sa merkado ng pabahay. Iyan ang delta na sinusubukan nilang gamitin, ang delta na nagiging sanhi ng milyun-milyong taga-California na mamuhay nang may tensyon sa kanilang dibdib at pagngangalit ng kanilang mga ngipin sa gabi dahil hindi nila alam kung magagawa nila ito dito. Ito ay masyadong mahal.
Ano ang mas pinapahalagahan natin dito: ang pagpigil sa mga may-ari ng lupa na kumita ng karagdagang pera o aktwal na pagbibigay ng California na tumutugon sa mga pangangailangan ng mga residente nito?
Idaragdag ko, ang SB 827 ay hindi nagpapawalang-bisa sa anumang lokal na inclusionary zoning ordinance. Ang isang lugar na tulad ng San Francisco ay aktwal na makakakita ng produksyon ng higit pang mga deed-restricted, below-market-rate housing units sa ilalim ng 827, kahit na maaari nitong palitan ang lokal na pagpapatupad ng Density Bonus Law ng lungsod. Maraming halaga ang muling makukuha sa anyo ng pabahay para sa mga taong mababa ang kita.
David Roberts
Kaya ang mga kinakailangan sa mababang kita ng San Francisco sa mga developer ay nalalapat sa mga mid-rise, multi-residence na mga gusali, at dahil ang 827 ay hahantong sa marami pang mid-rise, multi-residence na mga gusali, ito ay hahantong sa mas mababang kita na pabahay. Ganun ba ang logic?
Brian Hanlon
Iyan ay tama, iyon ay tama.
At ang mga tao mula sa opisina ni Sen. Weiner ay nagtatrabaho ngayon partikular sa Los Angeles, na kamakailan lamang ay pumasa Sukatin ang JJJ [naglalayong hikayatin ang abot-kayang pabahay malapit sa transit]. Gusto naming tiyakin na hindi ma-override ng SB 827 ang gawaing iyon.
Ayon sa departamento ng pagpaplano, tila ang SB 827 ay talagang magpapahusay sa kasalukuyang programa ng San Francisco, ngunit hindi malinaw na ito ay magpapahusay sa LA. Kaya't nakikipagtulungan kami sa mga tao mula sa Los Angeles, sa opisina ng alkalde at sa Kagawaran ng Pagpaplano ng Lungsod, upang matiyak na hindi namin sirain ang programang ito na kakapasa lang nila.
Nagtitiwala ako na magagawa nating makipagtulungan sa mga stakeholder na gustong makatiyak na hindi makakasama ang SB 827 sa kanilang lokal na pagsisikap na isulong ang abot-kayang pabahay.
Inaprubahan ng mga botante sa Los Angeles, California, ang Measure JJJ, isang inisyatiba ng abot-kayang pabahay at mga pamantayan sa paggawa. https://t.co/4xIeAb3Zm5 pic.twitter.com/3szMjntUEs
— Ballotpedia (@ballotpedia) Nobyembre 18, 2016
David Roberts
Naririnig ko rin ang mga tao na nagsasabi na ang tanging mga pagpipilian sa pabahay para sa mga pamilya sa mga lungsod tulad ng San Francisco ay mga single-family house, at kung ang lahat ay magiging mid-rise na mga apartment, itataboy ang mga pamilya.
Brian Hanlon
Okay, iyon ay kalokohan. Ano ang nagtutulak sa mga pamilya palabas ng mga lungsod — kung bakit ang San Francisco ay may mas maraming aso kaysa sa mga bata — ay dahil hindi kami nagtatayo ng mga tahanan sa loob ng mga dekada. Ang mataas na presyo ay nagtulak sa mga pamilya palabas ng San Francisco at Bay Area sa loob ng mga dekada. Kaya't ang dystopic na pagtingin sa hinaharap na mayroon ang ilang mga kritiko, narito na. Nangyayari na.
Ang SB 827 ay magbibigay-daan sa mga pamilya na manatili sa California sa pamamagitan ng paggawa ng pabahay na mas abot-kaya. Tandaan, maraming umiiral na mga single-family na bahay. Sa katunayan, karamihan sa mga pabahay sa California ay pabahay na may iisang pamilya. Pitumpu't dalawang porsyento ng zoned na lugar sa San Francisco, ang pinakasiksik na malaking lungsod sa labas ng New York, ay naka-zone para sa single-family o duplex.
Sa ngayon, ang mga taong naninirahan sa mga unit na iyon ay kadalasang walang kaugnayang matatanda. Nakausap ko ang isang tao sa San Francisco na nagbabayad ng $1,900 para sa isang kwarto sa isang bahay na may 8 tao. Iyon ay dystopia.
Nanirahan ako sa loob ng anim na taon sa Mission, sa isang apartment na may tatlong silid-tulugan, na inookupahan ng tatlong hindi magkakamag-anak na matatanda na hindi gaanong gusto ang isa't isa [laughter]. Mas gugustuhin kong magkaroon ng sarili kong isang silid-tulugan o studio sa San Francisco, hindi ko ito kayang bayaran. Bahagi ng dahilan kung bakit mayroon kang lahat ng hindi pamilyang ito na naninirahan sa mga unit na kasing-laki ng pamilya ay dahil wala nang iba pang mas maliliit na unit na lilipatan nila. Ang [SB 827] ay magpapalaya sa mga kasalukuyang unit na kasing-laki ng pamilya para sa mga aktwal na pamilya.
I-override ba ng SB 827 ang lokal na kontrol sa mga desisyon sa pabahay?
David Roberts
Ipagbabawal ng SB 827 ang anumang di-makatwirang mga limitasyon sa disenyo na nagpapababa ng square footage. Ano ang linya sa pagitan ng isang di-makatwirang paghihigpit sa disenyo at isa na angkop sa pagpapanatili ng lokal na livability? Sino ang magdedesisyon?
Brian Hanlon
Layunin kung maaari mo talagang isulat ito sa paraang hindi lamang nakabatay sa kapritso ng sinumang komisyoner ng pagpaplano ang nagkataong nakaupo sa konseho noong araw na iyon.
Ngunit, tingnan mo, kung gusto mong sabihin na ang kaluluwa ng lungsod ay, alam mo, istilong Spanish Colonial, at mabubuhay tayo sa ganoong paraan magpakailanman, okay, mabuti, magagawa mo pa rin iyon. Maaari kang humiling ng isang partikular na uri ng fenestration at façade sa iyong ordinansa sa disenyo. Hindi iyon makakaapekto sa square footage.
Kaya, ang mga komunidad ba ay makakagawa ng mga panuntunan na nagdidikta kung ano ang hitsura ng mga gusali? Ganap! Magagawa mo pa rin iyon sa ilalim ng SB 827.
At isang bagay ang idaragdag ko, dahil nagkaroon ng ilang kalituhan sa puntong ito, kahit na sa ilan sa aming mga kaibigan: Ang SB 827 ay hindi nakakaapekto sa discretionary entitlement process.
David Roberts
Ano ang prosesong iyon?
Brian Hanlon
Sa karamihan ng mundo, kung saan lumaganap ang panuntunan ng batas, kung ang isang developer ay nagmumungkahi na magtayo ng isang bagay at ito ay sumusunod sa mga lokal na alituntunin, sinusuri ng mga lingkod sibil ang panukala, lagyan ng check ang mga kahon, at sasabihin, Okay, narito ang isang permit sa gusali! Hindi iyon kung paano ito gumagana sa California.
Sa California, mayroon kaming mga panuntunan, ngunit iyon lamang ang simula ng mga mahabang taon na negosasyon - bahagi ng dahilan kung bakit tayo nasa krisis na ito. At kaya, ang Planning Commission at ang Design and Circulation Committee, ang Design Review Committee, ang TPS Report Committee, anuman, lahat sila ay nakakakuha ng kanilang sasabihin. Ang mga bagay ay pabalik-balik, mayroong walang katapusang pakikipag-ugnayan sa kapitbahayan. At pagkatapos ay maaari itong pumunta sa Konseho ng Lungsod o sa Lupon ng mga Superbisor.
Ang 827 ay hindi nakakaapekto sa alinman sa mga iyon. Hindi nito naaapektuhan ang CEQA — California Environmental Quality Act — sa lahat, hindi nito naaapektuhan ang proseso ng discretionary entitlement, ang ginagawa lang talaga nito ay sinasabi na, dahil sa prosesong umiiral na, kailangan mong payagan ang higit pang density.
Ang paraan ng paggana ng panukalang batas na ito ay, inaamyenda nito ang isang bagay na tinatawag na batas ng Density Bonus. Kung natutugunan ng mga developer ang ilang partikular na kundisyon, kinakailangan ng mga lokal na pamahalaan na magbigay ng ilang partikular na konsesyon ayon sa batas. Pinapalawak ng SB 827 ang menu ng mga konsesyon na kinakailangan kung ang proyekto ay nakakatugon sa ilang mga kundisyon. Hindi nito teknikal na binabago ang anumang zoning.
Mayroon bang political coalition na makakapagpasa ng panukalang batas?
David Roberts
Pag-usapan natin ang pulitika ng lahat ng ito. Ano ang hitsura ng pampulitikang tanawin?
Brian Hanlon
Ang lahat ng mga talakayan na mayroon kami hanggang ngayon ay positibo. Ang mga tao ay may ilang mga alalahanin, marami sa kanila ang ganap na makatwiran, ngunit habang ginagawa natin ang proseso, sa palagay ko ay makakakuha tayo ng malaking suporta.
Maraming mga tao na kumakatawan sa higit pang mga exurban na lugar, Inland Empire at mga bahagi ng Central Valley, magugustuhan nila ang panukalang batas na ito, kahit na hindi nito papayagan ang mas maraming homebuilding sa kanilang mga lugar. Nakausap ko ang isang miyembro sa lehislatura na nagsabi lang, Ako ay may sakit at pagod sa mga mapagkunwari, mayayamang liberal sa baybayin na ito ay nagsasalita ng magandang laro sa kapaligiran, na nagpapasa ng mga tax break para sa kanilang mayayamang nasasakupan upang bumili ng Teslas, habang hindi nagtatayo ng anumang pabahay sa kanilang distrito. Inililipat nila ang kanilang mga taong nasa gitna ang kita sa aking distrito, kung saan sila ngayon ay nagmamaneho ng isang oras-at-kalahating o dalawang oras bawat daan para makarating sa trabaho.
Magkakaroon ka ng ilang kawili-wiling mga alyansa sa panukalang batas na ito — mga tao tulad nina Ting, Skinner, at Wiener, na tunay na nagmamalasakit sa kapaligiran at krisis sa pabahay, kasama ang mga miyembro na kumakatawan sa mga panlabas na distrito.
Mayroong tunay na landas para sa tagumpay para sa panukalang batas na ito dahil ang krisis ay nararamdaman ng milyun-milyong taga-California. Ang lahat ng botohan na nakita ko - kabilang ang ilang pribadong botohan na kasangkot ako sa pagkomisyon - ay nagpakita na ang solidong mayorya ng mga taga-California ay sumusuporta sa mas maraming homebuilding, kahit na sa kanilang kapitbahayan, kahit na binago nito ang katangian ng kanilang kapitbahayan. Kinikilala ng mga tao na maliban kung sisimulan nating bigyang-aliw ang ilan sa mga mas radikal na solusyong ito, ang dystopia ng ngayon ay mananatili sa atin magpakailanman.
Ang [SB 827] ay radikal sa diwa na ito ay napupunta sa ugat ng problema, ngunit ito rin ay lubos na makatwiran. Ang uri ng pabahay na papahintulutan ng panukalang batas na ito ay kung paano itinayo ang mga lungsod noon: mid-rise, medyo murang konstruksyon malapit sa mga trabaho at transit. Ito ay hindi isang nakatutuwang pangitain ng hinaharap na walang precedent. Sinusubukan lang naming paganahin muli ang makalumang zoning.
